يشهد سوق العقارات التجارية في الرياض اختلالًا هيكليًا غير مسبوق. ففي الربع الثاني من عام 2026، ارتفعت أسعار المساحات المكتبية الفاخرة بنسبة 3% لتصل إلى 3,320 ريالًا سعوديًا للمتر المربع، مما يعكس نقصًا في المكاتب من الفئة A في الرياض. وبفعل برنامج المقرات الإقليمية (RHQ)، تفرض الحكومة السعودية قيودًا على الجهات الحكومية فيما يتعلق بالتعاقد مع الشركات متعددة الجنسيات التي لا تمتلك مقرًا إقليميًا في المملكة. وقد أدى ذلك إلى ارتفاع الطلب على المساحات المكتبية ذات المستوى المؤسسي، متجاوزًا بشكل كبير المعروض المتاح.
وهنا، نلقي نظرة على نقص المكاتب من الفئة A في الرياض واتجاهات المعروض في عام 2026…
نقص المكاتب من الفئة A في الرياض: اتجاهات المعروض في 2026
مع استقرار معدل إشغال المكاتب من الفئة A عند 99% في المناطق الرئيسية، وانخفاض معدل الشواغر في منطقة الأعمال المركزية (CBD) إلى مستوى تاريخي منخفض بلغ 0.5%، تواجه الشركات العالمية وكبرى الشركات المحلية سوقًا يهيمن فيه المُلّاك بشكل كبير.
وبالنسبة للمستثمرين المؤسسين ومديري صناديق الاستثمار العقاري (REIT)، فإن اختلال التوازن بين العرض والطلب هذا يمثل إحدى أعلى فرص العائد المعدّل حسب المخاطر في قطاع العقارات التجارية في دول مجلس التعاون الخليجي. ويُعد فهم معدلات الاستيعاب المؤسسي، وسقوف الأسعار، وخطط التطوير المستقبلية أمرًا أساسيًا للتعامل مع المشهد الحالي.
معدلات الاستيعاب المؤسسي ومحرك برنامج المقرات الإقليمية (RHQ)
يتمثل المحرك الرئيسي لأزمة العقارات التجارية في الرياض في تدفق الشركات الدولية التي تعمل على استيفاء متطلبات المقرات الإقليمية الخاصة بها. وقد قامت أكثر من 600 شركة دولية بتسجيل أو إنشاء مقرات إقليمية لها في الرياض، مما أدى إلى تسارع الاستيعاب المؤسسي بما يتجاوز التوقعات الأولية.
التزامات المساحات ذات المساحات الطابقية الكبيرة (1,000+ متر مربع): تقوم شركات الاستشارات العالمية والمؤسسات المالية وشركات التكنولوجيا العملاقة بتوقيع عقود إيجار رئيسية طويلة الأجل (من 5 إلى 10 سنوات) لتأمين وجودها على عدة طوابق قبل اختفاء المساحات المتاحة بالكامل.
الامتداد إلى الفئة B: نظرًا لأن المساحات من الفئة A أصبحت مؤجرة بالكامل تقريبًا، يتجه المستأجرون الذين لم يتمكنوا من تأمين عناوين رئيسية إلى الأصول من الفئة B في الممرات القائمة مثل طريق الملك فهد والعليا. وقد أدى هذا الانتقال إلى ارتفاع إيجارات الفئة B بنسبة 26% على أساس سنوي.
ديناميكية KAFD: الأسعار في القمة
يمثل مركز الملك عبدالله المالي (KAFD) مركز الثقل في طفرة العقارات التجارية في الرياض. ويمتد المركز على مساحة 1.6 مليون متر مربع عبر 94 برجًا، ويستحوذ على أعلى العلاوات الإيجارية في المملكة.
تفصيل تكاليف الإشغال في KAFD
– الأجنحة الصغيرة الفاخرة (<300 متر مربع): 3,500 – 4,000 ريال سعودي / متر مربع / سنة
– المساحات الطابقية المتوسطة القياسية: 2,800 – 3,500 ريال سعودي / متر مربع / سنة
– الصفقات الكبيرة (1,000+ متر مربع): 2,200 – 2,800 ريال سعودي / متر مربع / سنة
– رسوم الخدمات الرئيسية الإلزامية في KAFD: 440 ريالًا سعوديًا / متر مربع / سنة
– نطاق تكلفة الإشغال الشاملة: 2,640 – 4,440 ريالًا سعوديًا / متر مربع / سنة
الطلب في KAFD شديد لدرجة أن الأجنحة الصغيرة التي تقل مساحتها عن 300 متر مربع أصبحت شبه معدومة، مما يترك الشركات المتوسطة والمتنامية أمام قوائم انتظار أو التزام مسبق باستئجار مساحات في الأبراج التي سيتم تسليمها مستقبلًا.
مصفوفة المقارنة الإيجارية على مستوى المناطق
| المنطقة / الحي | تصنيف الأصل | الإيجار الأساسي الفاخر (ريال/م²/سنة) | رسوم الخدمات | معدل الشغور | فئة المستأجرين |
| KAFD | الفئة A+ | 3,500 – 4,000 | 440 ريال/م² ثابتة | < 0.5% | الخدمات المصرفية الاستثمارية العالمية، شركات الاستشارات الأربع الكبرى، المقرات الإقليمية لشركات التكنولوجيا |
| وسط العليا (الأبراج الفاخرة) | الفئة A / A- | 2,500 – 3,500 | 15% – 20% من الإيجار الأساسي | < 1.0% | الخدمات المالية المحلية، مكاتب المحاماة، الشركات القابضة |
| وادي ليسن | الفئة A | 2,000 – 3,000 | 15% ثابتة | < 1.5% | الجهات شبه الحكومية، شركات التكنولوجيا الإقليمية، مجموعات السلع الفاخرة |
| الحي الدبلوماسي (DQ) | الفئة A- | 2,000 – 2,800 | مشمولة / قابلة للتفاوض | < 2.0% | السفارات، المنظمات غير الحكومية، شركات الاستشارات الدولية |
| طريق الملك فهد (الثانوي) | الفئة B+ | 1,200 – 1,800 | 10% – 15% من الإيجار الأساسي | ~ 2.5% | الشركات المتوسطة، ومقدمو الخدمات المحليون |
إلى أين يتجه المعروض الجديد؟ واقع خطط التطوير
السؤال الأساسي بالنسبة لأصحاب المصلحة من المؤسسات هو: متى سيصل الانفراج في المعروض؟ لن يكون تخفيف الضغط على المعروض فوريًا؛ إذ تتركز عمليات التسليم في أواخر عام 2026 وعام 2027.
خط أنابيب المعروض من المكاتب من الفئة A في الرياض
[المرحلة الأولى: الاختناق قصير الأجل]
تسليمات محدودة. يبقى الاستيعاب أعلى من 95%. ويستمر نمو الإيجارات.
[المرحلة الثانية: تسليم المعروض]
دخول نحو 900,000 متر مربع من المساحات المكتبية من الفئة A إلى السوق عبر مراكز رئيسية:
منطقة الأعمال في بوابة الدرعية
مدينة الأمير محمد بن سلمان غير الربحية (مسك)
مراحل التوسع في KAFD
الأطراف التجارية لحديقة الملك سلمان
[المرحلة الثالثة: توازن السوق]
سيؤدي تسليم المشاريع العملاقة، مثل مشروع المربع الجديد (New Murabba)، إلى استقرار أسعار السوق.
الانكماش قصير الأجل: بين الوقت الحالي وأواخر عام 2026، ستظل عمليات تسليم المعروض محدودة مقارنة بالطلب المدفوع بالمقرات الإقليمية (RHQ). ومن المتوقع أن يحافظ نمو الإيجارات الفاخرة على مسار تصاعدي يتراوح بين 5% و8% سنويًا.
تحول التسليم: من المقرر دخول نحو 900,000 متر مربع من المساحات المكتبية من الفئة A إلى السوق، مدعومة بالمراحل التجارية في بوابة الدرعية، ومدينة مسك، وتوسعات KAFD.
استراتيجية الانتقال نحو الجودة: مع وصول المعروض الجديد، ستواجه الأصول الأقدم من الفئة A والفئة B خطر فقدان المستأجرين، ما لم يستثمر المالكون بشكل كبير في تحديث أنظمة إدارة المباني، ونسب مواقف السيارات، ومعايير الاستدامة والحوكمة البيئية والاجتماعية (ESG).
خطة العمل الاستراتيجية للشركات المستأجرة والمستثمرين
بالنسبة للمستأجرين
1. ابدأ البحث عن مقر قبل 9-12 شهرًا
أصبح التأجير المسبق خارج السوق التقليدي (Off-market pre-leasing) مطلوبًا الآن لتأمين المساحات الطابقية التي تتجاوز 1,000 متر مربع في الممرات الرئيسية.
2. ضع في الميزانية تكلفة الاحتكاك الإجمالية الأعلى للإشغال
تأكد من أن النماذج المالية تشمل الإيجار الأساسي، ورسوم الخدمات بنسبة 15%-20%، وتكاليف التجهيز الداخلي، حيث إن التسليم على حالة الهيكل الأساسي والقلب الخدمي (Shell-and-core) هو المعيار.
بالنسبة للمستثمرين
– لاستفادة من إعادة تموضع الأصول: الاستحواذ على أصول الفئة B القديمة في ممرات العليا وطريق الملك فهد الرئيسية، وترقيتها إلى مواصفات الفئة A للاستفادة من اتساع فجوة الإيجارات.
– تأمين عقود الشراء المستقبلية: تنظيم صفقات التمويل المسبق (Forward Funding) على مشاريع التطوير القادمة في 2026/2027، بهدف تثبيت معدلات رسملة مواتية قبل اكتمال المشاريع.
اقرأ أيضاً : يُظهر تقرير سوق المكاتب في الرياض للربع الثاني من عام 2026 نمواً
الخلاصة…
يتسم سوق المكاتب من الفئة A في الرياض بارتفاع قياسي في معدلات الإشغال، ومنافسة شديدة على المساحات الرئيسية، وقوة تسعيرية كبيرة لدى المُلّاك. وبالنسبة للمستأجرين من الشركات، يتطلب تأمين المساحات التخطيط المسبق المكثف. أما بالنسبة للمستثمرين العقاريين، فإن العجز الحالي في المعروض يوفر نافذة واضحة لضخ رؤوس الأموال في الأصول التجارية ذات العوائد المرتفعة