قيود زيادة الإيجارات في الرياض وتأثيرها على تقييم العقارات السكنية والتجارية .إن القيود التي فرضتها الرياض على زيادة الإيجارات تُغيّر الطريقة التي ينبغي بها تقييم العقارات السكنية والتجارية. وتوضح الهيئة العامة للعقار (REGA) أن هذه القيود تُطبق داخل النطاق العمراني لمدينة الرياض لمدة خمس سنوات، اعتبارًا من 25 سبتمبر 2025. وتحدد ضوابط تقييد الإيجارات في الرياض ما يطرأ من تغييرات على المستأجرين ومُلّاك العقارات. وسواء تعلق الأمر بعقد إيجار جديد أو تجديد عقد قائم، يمكنك توقع عدم وجود أي زيادات في الإيجار، دون استثناءات، مع بقاء قيمة الإيجار ثابتة!
بالنسبة للمستأجرين، يوفر ذلك أساسًا أكثر وضوحًا للتخطيط للميزانية الخاصة بالإيجار المشمول بهذه القواعد. أما بالنسبة للمُلّاك، فيجعل دخل الإيجارات الحالي، وتكاليف التشغيل، والاحتفاظ بالمستأجرين عناصر أساسية في تقييم جدوى الاستثمار. وينبغي التمييز بين هذه الآثار وبين الادعاءات المتعلقة بالنتائج على مستوى السوق بأكمله، والتي تتطلب أدلة مستقلة.
دعونا هنا نستعرض قيود الإيجارات في الرياض وما الذي يتغير بالنسبة للمستأجرين ومُلّاك العقارات…
فهم الوضع الأساسي للإيجارات في الرياض
وفقًا لإرشادات الهيئة العامة للعقار، فإن العقار الذي سبق تأجيره ثم أصبح شاغرًا يرتبط إيجاره عمومًا بآخر قيمة إيجارية تعاقدية مسجلة له، مع إتاحة آلية للاعتراض في حالات محددة. أما الإيجار الأولي للعقار الذي لم يسبق تأجيره، فيتم الاتفاق عليه بين الطرفين. لذلك، لا ينبغي اعتبار تغيير المستأجر فرصة تلقائية لإعادة تحديد قيمة الإيجار.
ويُعد موقع العقار، وسجله التأجيري، والعقد المسجل عوامل مهمة في هذا الشأن. كما أن استخدام وصف عام مثل «تجميد الإيجارات في السعودية» يُعد وصفًا واسعًا أكثر من اللازم فيما يتعلق بالأحكام الخاصة بمدينة الرياض. وفيما يلي أبرز النقاط المتعلقة بهذه الضوابط:
عدم زيادة الإيجارات لمدة خمس سنوات.
إلزامية تسجيل عقود الإيجار عبر منصة إيجار (Ejar).
فرض عقوبات فعلية على عدم الامتثال، تصل الغرامات فيها إلى ما يعادل إيجار 12 شهرًا.
التجديد التلقائي لعقود الإيجار ما لم يتم تقديم إشعار قبل 60 يومًا.
ينطبق فقط على العقود الموقعة بعد ديسمبر 2024.
تعزيز حماية المستأجرين، مع حاجة المُلّاك إلى وجود سبب لرفض التجديد.
تقييم الدخل بعد خصم تكاليف التشغيل
ينبغي على مالك العقار الذي يدرس شراء عقار أن يبدأ بتحديد قيمة الإيجار التي يمكن تحصيلها بشكل نظامي، والمبلغ المتوقع تحصيله فعليًا. وبعد ذلك، يجب أن يأخذ النموذج المالي في الاعتبار فترات الشغور، والصيانة، وتكاليف الإدارة، وأي نفقات لازمة للحفاظ على تنافسية المبنى.
إذا ارتفعت نفقات التشغيل بينما ظلت قيمة الإيجار التعاقدية دون تغيير، فقد ينخفض صافي الدخل التشغيلي. فثبات الإيجار لا يعني ثبات العائد الاستثماري. كما تظل تكاليف التمويل وسعر شراء العقار من العوامل الأساسية المؤثرة في النتيجة.
وضع الاحتفاظ بالمستأجرين ضمن الخطة التشغيلية
يمكن أن تسهم الاستجابة السريعة لطلبات الصيانة، وتوفير خدمات موثوقة للمبنى، والتواصل الواضح في مساعدة المالك على الاحتفاظ بالمستأجرين. وينبغي تقييم هذه الإجراءات مقارنة بتكاليفها والدخل المعرّض للخسارة نتيجة شغور العقار.
أما بالنسبة للعقارات التجارية، فإن طبيعة نشاط المستأجر تُعد عاملًا مهمًا أيضًا. فالمستأجر الذي لا يستطيع مواصلة نشاطه التجاري بصورة مستدامة قد يواجه صعوبة في سداد الإيجار، حتى مع وجود قيود على زيادته. لذلك، ينبغي للمُلّاك تقييم مدى استقرار عقد الإيجار، ومدى ملاءمة العقار للنشاط، وتكاليف إعادة التأجير، إلى جانب قيمة الإيجار الأساسية.
التعامل مع الآثار طويلة الأجل باعتبارها مسائل تحتاج إلى قياس
إن الادعاءات بأن هذه السياسة قد قضت على النزاعات، أو أكملت عملية تنظيم سوق الإيجارات، أو حسّنت القدرة على تحمل تكاليف السكن بشكل دائم، تتطلب أدلة محددة زمنيًا. فضوابط تقييد الإيجارات في الرياض لا تثبت هذه النتائج بحد ذاتها.
وتشمل المؤشرات المفيدة التي ينبغي متابعتها: الإيجارات المسجلة، ومعدلات الإشغال، والمتأخرات الإيجارية، ومعدل دوران المستأجرين، ونفقات الصيانة، والمعروض الجديد الذي تم إنجازه فعليًا. وينبغي مقارنة كل مؤشر خلال فترة زمنية محددة وضمن نطاق جغرافي متسق. كما يجب الفصل بين الطاقة الاستيعابية للمشروعات المعلنة وبين الوحدات السكنية أو المساحات التجارية التي تم تسليمها فعليًا.
اقرأ أيضًا: اللوائح الجديدة بشأن رسوم العقارات الشاغرة في المملكة العربية السعودية
في الختام…
لقد شكّل تجميد الإيجارات في الرياض نقطة انطلاق قوية أمام المستثمرين لدخول سوق العقارات في الرياض. وبالنسبة للعقار القائم في الرياض، تتمثل المهمة الفورية في مطابقة سجلات عقود الإيجار مع ميزانية تشغيلية واقعية. أما بالنسبة لعمليات الاستحواذ أو التطوير العقاري المقترحة، فتتمثل المهمة في اختبار مدى جدوى المشروع في ظل القواعد الإيجارية المعمول بها.
إن أقوى الفرص الاستثمارية هي التي توضح كيف يمكن للعقار الحفاظ على دخله من خلال موقعه، وتنوع شاغليه، وجودة إدارته. ولا ينبغي أن تعتمد هذه الفرص على افتراضات غير مدروسة بشأن الزيادات السنوية في الإيجارات.
ونظرًا لاستمرار العوامل الهيكلية الداعمة للسوق، فإن تجميد الإيجارات في الرياض يُعد أمرًا إيجابيًا للمستثمرين العقاريين على المدى الطويل، ممن يقدّرون التدفقات النقدية المستقرة والتميز في إدارة وتشغيل العقارات.